부동산 기초 지식 1편

부동산을 구매하기 전에 공인중개사와 대화가 통할 수 있게 기본적인 부동산 용어에 대해서 공부해 봅시다 😀

 

아파트나 원룸, 토지 등 부동산을 거래할 때 당사자간 직거래를 하지 않는 한 공인중개사를 꼭 거치게 된다. 
공인중개사는 부동산 중개를 전문으로 할 수 있는 법적 자격을 갖춘 사람을 말하며 OO 공인 중개사 사무라고 되어있다.

 

 

부동산

부동산은 움직일 수 없는 재산을 의미하며, 토지나 건물, 수목 따위를 말한다.(ex. 토지, 아파트, 상가 등)

 

 

동산

동산은 형상, 성질 따위를 바꾸지 아니하고 옮길 수 있는 재산, 토지나 그 위에 고착된 건축물을 제외한 재산으로 돈, 증권, 세간 따위를 말한다.(ex. 현금, 주식, 금 등..)

 

 

준 부동산

준부동산은 동산이지만 내 소유를 증명할 등기를 하거나 등록을 할 수 있는 것들이다.(ex. 자동차, 선박, 입목 등..)

 

 

임대인과 임차인

임대인은 집을 빌려주는 사람이고, 임차인은 집을 빌려서 거주하는 사람(월세 또는 전세)을 말한다. 그런데 임대인이 무조건 부동산 소유자가 되는 것은 아니다.  통상적으로 소유자가 자신의 부동산을 임대하기 때문에 임대인인 경우가 많다

 

 

매매계약과 임대차계약

부동산 계약은 크게 매매계약과 임대차계약, 2가지로 나눌 수 있다. 매매계약은 매수자와 매도자 사이에 부동산을 사고파는 거래이고, 임대차계약은 임차인과 임대인 사이에 부동산을 빌리고 빌려주는(월세, 전세) 거래다. 일반적으로 임대차계약 기간은 1~2년이며 임차인과 임대인이 협의를 통해 조정이 가능하다.

보통 공급이 줄고 수요가 많으면 부동산 가격이 상승하며, 공급이 늘고 수요가 적으면 부동산 가격이 하락한다.

 

 

계약갱신 청구권

계약갱신청구권은 2년의 계약 기간이 만료된 임차인이 2년을 더 살겠다고 임대인에게 요청할 수 있는 권리다.(2+2라고 부름)

임차인은 계약 만료일 6개월에서 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 거절할 이유가 없는 경우 계약이 갱신되는 효과가 있다. 

 

이때 임대인은 기존 임대료의 5% 초과로 인상할 수 없다. 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는데, 대표적으로 임대인 본인이 해당 부동산에 실거주하고자 하는 경우다. 임대인이 계약갱신청구권을 거절하면 임차인은 계약 기간 만료 뒤 이사를 가야 한다.

 

 

주택담보대출과 근저당

대부분의 사람들이 주택담보대출을 통해 대출을 받아 부동산을 구매한다. 주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 하여 금융기관에서 대출을 받는 방식이다. 집을 담보로 제공하고, 일정기간 동안 상환하면서 대출금을 갚는 구조이다. 주담대를 받으면 담보로 잡은 주택의 등기부에 대출을 받았다는 기록이 남는다. 이를 근저당이라고 한다.

 

근저당은 부동산 등기부 을구에서 확인할 수 있으며(아래 참고) 근저당을 통해 해당 부동산을 담보로 언제, 어디서, 누구에게, 얼마나 빌렸는지 알 수 있다. 또한 근저당은 단순히 돈을 빌렸다는 것 외에도 다른 의미가 있는데, 돈을 빌려준 사람에게 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있는 권리를 준 것이다. 예를 들어 부동산 소유자가 대출금을 갚지 못하면 은행은 못 받은 돈 대신 부동산을 경매로 넘겨 대출금을 회수하게 된다!

등기부 예시

 

 

채권 최고액

은행에서는 근저당 설정 시 대출자에게 설정된 채권이 최대한으로 인정되는 금액을 말하며, 대출자가 돈을 갚지 못할 경우를 대비해서 은행이 실제 대출금보다 근저당을 20~30% 설정한다. 그 이유는 대출자가 이자를 납부하지 못해 해당 부동산이 경매로 넘어가는 경우를 대비하는 것이다. 

예를 들어, 등기부 을구에 대출을 받았다는 근저당이 기록되는데 실제 은행에서 빌린 돈은 1억 원인데 1억 2천~1억 3천만 원을 빌린 거로 명시해 놓는다.

 

 

오구·팔사

오구 팔사는 대한민국 사람들이 일반적으로 선호하는 아파트 크기인 59m2와 84m2를 의미한다. 평수로는 각각 25평과 34평이다.

 

 

2025.06.24 - [직장에서 탈출하기/부동산] - 부동산 기초 지식 2편