2025. 6. 24. 21:37ㆍ직장에서 탈출하기/부동산
부동산 돈을 내는 순서
부동산 매매 시에는 계약금 - 중도금 - 잔금, 3단계에 걸쳐 돈을 지불한다. 단계를 나눈 이유는 큰 금액을 한 번에 지불하기가 부담스러운 것도 있지만 단계별로 계약의 효력이 달라지기 때문이다.
1단계에서는 계약의 시작 단계에 지불하는 계약금은 매매가의 10%의 금액으로, 통상적으로 부동산 매매계약서를 작성함과 동시에 지불한다. 매수자가 매도자에게 계약금을 지불 시 해당 부동산을 매매하겠다는 의사를 표시한 것으로 이때부터 계약 효력이 발생해 법적으로 구속력이 생기는 금액이 된다.
만약 계약금을 이미 주고받았는데 해당 부동산을 사거나 팔고 싶지 않을 경우 만약 매수자가 계약을 포기한다면 계약금을 돌려받지 못하게 되고, 매도자가 계약을 포기한다면 계약금의 두 배를 물어줘야 한다. 즉, 계약을 포기하는 쪽이 손해가 생기게 된다.
그래서 계약금을 지불할 때 신중하게 고민하고 계약금을 지불해야 한다.
계약금 지불하기 전 가계약금을 통해(매매가의 약 1%) 해당 부동산을 선점(찜)하는 행위를 할 수 있다. 현금이 부족해 인기 있는 아파트를 미리 찜해놓기도 한다. 하지만 가계약은 정식적인 절차가 아니기 때문에 가계약금을 주고받기 전 매수자와 매도자가 가계약에 대해 확실히 하는 것이 좋으며, 매수인 입장이라면 가계약금을 송금하지 전에 "oo월 oo일 까지 본계약이 체결되지 않은 경우 가계약금을 즉시 매수인에게 반환한다"라는 조건을 걸어서 공인중개사를 거쳐 문자메시지로 증거를 남겨서 분쟁을 예방하는 것이 좋다
2단계에서는 매매가의 60%에 해당하는 금액인 중도금을 지불하는 단계로써 중도금을 지불한 이후부터 계약 해제가 불가하기 때문에 계약 해제를 하고 싶다면 중도금 지급 시기 이전에 결정해야 한다. 만약 중도금 지불 후 계약 해제 시 손해배상을 해야 할 수 있다.
중도금을 내기 전에 해당 부동산에 하자가 없는지 매우 매우 꼼꼼하게 체크해야 한다.
3단계에서는 남은 금액인 잔금을 지불하는 단계로, 잔금을 지불할 때는 매수자, 매도자, 공인중개사, 법무사가 중개사무소에 모여 모든 일을 처리한다. 매도자는 매수자에게 집 비밀번호 or 열쇠를 주고 부동산의 소유권을 넘기는 서류를 전달한다.
매도자는 매수자에게 잔금을 지불 후 소유권을 넘겨받는 서류를 법무사에게 전달한다. 법무사는 등기소에 방문해 소유권을 넘기는 절차를 처리한다. 이 과정을 거치면 해당 부동산 등기부의 소유자란에 매수자 이름이 기록된다. 그리고 이 모든 과정을 공인 중개사가 확인하고 마지막으로 매수자와 매도자에게 중개수수료를 받아서 마무리가 된다.
만약 잔금 지급일이 지나도록 매수자가 돈을 지불하지 않는다면 매도자는 매수자에게 잔금을 납부하라는 내용을 문자메시지나 전화로 남겨 내용증명을 보낸 것이 좋다. 그럼에도 매수자가 잔금을 지불하지 않는다면 매도자는 계약을 해제할 수 있는 권리를 가진다.
부동산 가격의 여러 가지 호칭
A : 요새 이 아파트 얼마나 해요?
B : 공시가격은 2억짜린데, 실거래가는 3억 정도네요. 인기가 많아 지금은 호가로 3억 3천에 내놔도 팔릴 거예요
위 대화를 보면 같은 아파트이지만 서로 다른 의미의 가격들이 여러 개 나오는 걸 알 수 있다. 각 용어들에 대해서 알아보자.
1. 호가: 호가는 말 그대로 원하는 가격을 부르는 것이다. 중개사무소에 적힌 부동산 매물의 가격이 매도자가 원하는 가격이다. 호가는 정해진 범위가 없다
2. 실거래가: 실제 거래되는 실거래가는 대부분 일정 범위 안에서 형성된다. 수요와 공급에 의해 실거래가가 형성된다. 그렇다고 실거래가가 곧 시세라고 생각해서는 안된다. 갑자기 싸게 거래된 경우 가족 간 거래일 수 있고 쌍방의 어떤 협의가 있었을 수 있기 때문이다. 또한 취득세와 양도소득세는 부동산을 살 때 내는 세금으로 실거래가를 기준으로 매겨지는 세금이다.
3. 시세: 시세는 부동산 최근 가격 수준을 말하며, 수요와 공급으로 인해 결정되는 가벼운 이 바로 시세다. 은행에서 대출을 해줄 때도 일반적으로 "KB 시세"를 기준으로 대출을 해준다
4. 감정평가액: 은행은 대출을 해줄 때 아파트라면 KB 시세를 기준으로 대출을 해주지만 KB시세가 없는 부동산이라면 가격을 평가하는 전문가의 도움을 받는다. 이 전문가를 감정평가사라고 하며 은행의 의뢰를 받은 감정평가사는 해당 부동산을 감정하여 가격을 결정하는데, 이를 감정평가액이라고 한다. KB시세가 없는 경우 감정평가액을 기준으로 대출을 해주기도 한다
5. 공시지가와 공시가격: 공시지가와 공시가격은 둘 다 국가에서 발표하는 부동산의 가격이다. 공시지가는 땅 가격을, 공시가격은 주택가격을 의미한다. 공시지가와 공시가격을 매기는 주된 목적은 부동산을 보유하면 납부하는 세금인 재산세와 종합부동산세의 부과 기준을 세우기 위해서이다. 상시로 변동되는 부동산 가격을 기준으로 삼기에는 적합하지 않으므로 공시지가와 공시가격을 기준으로 정한 것이다.
부동산 면적
부동산 면적은 여러 가지 종류로 나뉘어 있는데 계약면적과 서비스면적으로 나뉘어 있다.
계약면적은 기타 공용면적과 공급면적으로 나뉘어 있으며, 공급면적은 주거공용면적 + 전용면적으로 나뉘어 있다.
계약면적 = 공급면적(주거공용면적 + 전용면적) +기타 공용면적
(면적 변환 방법은 1평 = 3.3m^2이다. ex) 84m^2은 84/3.3 = 25평)
아파트에서는 공급면적을 기준으로 계약하지만, 오피스텔은 계약면적을 기준으로 분양 계약을 한다.
계약서에 기재된 면적이 실면적이라고 생각하고 오피스텔을 계약했다면 오해가 생길 수 있게 되니 꼭 명확히 알고 계약해야 한다.
공급면적
- 전용면적 : 실제 사용하는 면적, 주로 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간(방, 거실, 주방 등)
(실제 매물들 보면 85m^2/59m^2처럼 1개의 매물에 2가지 면적이 나와있는데 앞의 85는 공급면적을 의미하고, 59는 전용면적을 의미한다) - 주거공용면적 : 아파트 계단, 복도 등
기타 공용면적은 관리 사무소, 노인정 등을 의미한다.
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